TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ VE SONA ERMESİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi;
Tarafların aralarında anlaştığı şartların gerçekleşmesi halinde ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını sağlama ve isteme olanağı veren bir sözleşme türüdür. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Başka bir deyişle; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan ise (vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için; resmi şekilde yapılması zorunludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşmelerdir. Tarafların yalnızca imzalarının noterlikçe onandığı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise; taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Tapusuz bir taşınmazın satışının vaat edilmesi mümkün değildir. Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de; satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Yine ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması gerekmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; Medeni Kanun 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh verilebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Sözleşmenin taraflarından herhangi biri tarafından iş bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh ettirilebilmesi mümkündür (Tapu Kanunu md 26) Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaması halinde, şerh tapu sicil memuru tarafından resen terkin edilir. Şerh beş yıl geçtiği halde herhangi bir nedenle terkin edilmemişse, ayni tesirini kaybeder, hükümsüz hale gelir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Taşınmazın maliki olmayan bir kişinin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan; ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaat eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.
Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise; payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde; satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, satışı vaad edip süresinde yerine getirmeyen taraf, hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası ile karşı karşıya kalabilecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; sözleşmenin ifa edilmesi, sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması, sözleşmenin feshedilmesi, kamulaştırma vb gibi hallerde sona erer.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; B.K.’nun 125. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı genel kural olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar. Sözleşmenin ifa olanağı olmadığı durumlarda işlemez. Sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Yine, satış vaadi sözleşmelerine dayalı dava türlerine göre başlangıcı farklılık arz edebilmektedir.